Juros para construtoras sobem e imóveis podem ficar mais caros em 2025

As concessões de crédito habitacional com recursos da poupança atingiram R$ 65,6 bilhões até setembro, segundo a Caixa Econômica Federal. Com o orçamento para o ano praticamente esgotado, o banco passou a direcionar construtoras para uma nova linha de crédito com taxas mais altas, indexadas ao CDI, que segue a Taxa Selic, atualmente em 11,25% ao ano.

A medida busca preservar os recursos da poupança para pessoas físicas, mas representa um desafio para as construtoras, que utilizavam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiar obras a custos mais baixos. A exceção é para as empresas que operam no programa Minha Casa, Minha Vida, que acessam recursos do FGTS.

O modelo de financiamento com recursos da poupança enfrenta dificuldades. Com o aumento de investimentos em opções mais rentáveis, o saldo disponível para crédito habitacional tem diminuído. Ao mesmo tempo, a demanda por empréstimos continua alta, impulsionada pelo aquecimento do mercado imobiliário.

Mudanças no crédito habitacional

Em outubro, a Caixa lançou uma linha de crédito com recursos livres, sem vínculo obrigatório à poupança, como alternativa para construtoras. Segundo a instituição, a estratégia permite equilibrar a demanda crescente no mercado de habitação e garantir o acesso ao crédito para famílias e empresas.

Até setembro, o crédito habitacional com recursos da poupança representava R$ 65,6 bilhões de um orçamento anual de R$ 72 bilhões. Restaram R$ 6 bilhões para o último trimestre do ano, o que levou o banco a endurecer as regras de financiamento a partir de novembro. Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o limite de financiamento passou de 80% para 70% do valor do imóvel. Já no sistema Price, o financiamento caiu de 70% para 50%. Agora, cada cliente pode ter apenas um contrato ativo com a Caixa.

Apesar das restrições, a procura por financiamento imobiliário segue alta. Em novembro, a Caixa reportou uma fila de R$ 20 bilhões em contratos pré-aprovados, mas apenas R$ 3 bilhões disponíveis para novos empréstimos. Como resposta, o banco tem prorrogado a validade dos contratos até março de 2025.

Debate sobre soluções

O aumento no custo do crédito reflete os desafios do financiamento habitacional no país. Bancos, governo e setor de construção discutem alternativas. Uma das propostas da Caixa é ampliar a destinação obrigatória de recursos da poupança para o crédito habitacional, mas enfrenta resistência do Banco Central, que teme impactos na inflação.

Outra possibilidade em análise é criar um mercado secundário de crédito, com apoio da estatal Emgea, embora a implementação seja complexa. Paralelamente, o governo administra o orçamento do FGTS para manter o Minha Casa, Minha Vida.